REIT (Real Estate Investment Trusts) ¿Qué son y cómo funcionan?
Si deseas invertir en el sector inmobiliario sin tener que comprar propiedades y con poco capital, debes saber que puedes hacerlo a través de las REITs.
Los REITs (Real Estate Investment Trusts) permiten invertir en el sector inmobiliario de forma pasiva a través de empresas que poseen, operan o financian bienes raíces que generan ingresos, como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles o viviendas.
En este artículo te contaremos más a fondo qué son los REITs , cómo funcionan, qué ventajas y riesgos tienen, y cómo puedes invertir en ellos.
Así, podrás descubrir si los REITs son una opción adecuada para diversificar tu cartera de inversiones y obtener rentabilidad de los bienes raíces 👇🏼
¿Qué es una REIT (Real Estate Investment Trusts)?
Los REITs (Real Estate Investment Trusts) o Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria son sociedades de inversión que cotizan en bolsa y que se dedican principalmente a comprar, gestionar y alquilar propiedades inmobiliarias que generan ingresos.
Estas propiedades pueden ser de diversos tipos, como edificios de oficinas, hoteles, centros comerciales, viviendas, almacenes o hipotecas.
Los REITs permiten a los inversores acceder al sector inmobiliario con menos costes iniciales y un mayor grado de diversificación que si compraran un inmueble.
Además, estos se encuentran obligados a repartir entre sus accionistas la mayor parte de sus ingresos imponibles, normalmente en torno al 90%, en forma de dividendos.
Cómo se conocen las REITs en España (SOCIMIs)
En España, las REITs son conocidas como SOCIMIs (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), y estas son empresas que se dedican a invertir en propiedades urbanas para alquilarlas.Las SOCIMIs tienen que cumplir una serie de requisitos legales y fiscales en España para poder funcionar, tal como tener un capital social mínimo de 5 millones de euros, cotizar en bolsa, distribuir la mayor parte de sus beneficios entre los accionistas y destinar al menos el 80% de sus activos al arrendamiento.
Actualmente, hay más de 100 SOCIMIs en España, y algunas de ellas son líderes del sector inmobiliario.
¿Cómo funcionan los REITs? Modelo de negocio
El modelo de negocio de los REITs se basa en obtener beneficios por la rentabilidad de los inmuebles que poseen u operan, así como por la apreciación de su valor en el tiempo.
Además, estos deben repartir una parte importante de sus ingresos entre sus accionistas, lo que los hace atractivos para quienes buscan dividendos regulares.
Características de los REITs
Los REITs pueden invertir en diferentes tipos de inmuebles, como oficinas, hoteles, centros comerciales, viviendas o infraestructuras, y estos cuentan con una serie de características que los diferencian de otras empresas inmobiliarias, entre los cuales se encuentran:
- Ofrecen una alta rentabilidad por dividendo, ya que deben repartir al menos el 90% de sus ingresos netos.
- Tienen una baja correlación con el mercado de valores, lo que los hace atractivos para diversificar el riesgo.
- Están sujetos a una fiscalidad favorable, ya que no pagan impuestos sobre las ganancias de capital ni sobre los dividendos que reciben de otros REITs.
- Cuentan con una amplia variedad de sectores y tipos de propiedades, como oficinas, centros comerciales, hoteles, residencias, almacenes, etc.
- Son accesibles para los pequeños inversores, ya que se negocian en bolsa como cualquier otra acción.
Además, los REITs suelen tener un flujo de ingresos estable y predecible, ya que los alquileres no suelen variar mucho en el corto plazo.
¿Cómo invertir en REITs?
Para invertir en REITs, los inversores pueden optar por dos formas principales: comprar acciones de REITs individuales o participar en fondos de inversión que invierten en REITs.
Comprar acciones de REITs individuales
Esta forma consiste en seleccionar y analizar los REITs que se ajusten al perfil y a los objetivos del inversor.
Para esto, se deben tener en cuenta diversos factores, como el tipo de propiedad, el rendimiento por dividendo, el crecimiento de los ingresos, el nivel de endeudamiento o la valoración.
Participar en fondos de inversión que invierten en REITs
Por otro lado, participar en fondos de inversión que invierten en REITs implica delegar la gestión y la selección de los REITs en un gestor profesional, el cual se encargará de diversificar y optimizar la cartera según el nivel de riesgo y rentabilidad deseado.
Algunos ejemplos de fondos de inversión que invierten en REITs son el Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), el iShares Global REIT ETF (REET) o el Fidelity MSCI Real Estate Index ETF (FREL).
Tipos de REITs
Existen diferentes tipos de REITs según el tipo de propiedades que poseen o el tipo de financiación que utilizan. Los tres tipos principales son:
- REITs de capital: estos invierten en propiedades como apartamentos, edificios de oficinas, centros comerciales y hoteles, además, generan ingresos principalmente por las rentas de las propiedades que poseen o tienen una participación.
- REITs hipotecarios: estos REITs invierten en préstamos hipotecarios o valores respaldados por hipotecas, estos generan ingresos principalmente por los intereses de los préstamos o valores que poseen o tienen una participación.
- REITs híbridos: los REIT híbridos combinan las características de los REITs de capital y los REITs hipotecarios. En estos, se invierte tanto en propiedades como en préstamos o valores relacionados con el sector inmobiliario.
Rendimiento de los REITs
Los rendimientos de los REITs a lo largo del tiempo han sido superiores a los del mercado de valores en general.
Según un estudio de Bloomberg, entre 2000 y 2020, el rendimiento promedio de los REITs fue un 50% más alto que el del S&P500 , el principal índice bursátil estadounidense.
Esto se debe en parte a la diversificación que ofrecen los REITs, ya que tienen una baja correlación con la volatilidad del mercado y están expuestos a diferentes sectores y geografías.
También, esto se debe a la gestión prudente de los balances que han adoptado muchos REITs tras la crisis financiera mundial de 2008, reduciendo su apalancamiento, aumentando su liquidez y mejorando su calificación crediticia.
Ventajas y desventajas de invertir en REITs
- Liquidez: los REITs cotizados se pueden comprar y vender fácilmente en la bolsa, a diferencia de las propiedades físicas que requieren más tiempo y trámites.
- Diversificación: los REITs ofrecen exposición a diferentes tipos de propiedades, como residenciales, comerciales, sanitarias, logísticas, etc.
- Rentabilidad: estos suelen pagar dividendos atractivos, que pueden superar el 5%, y también pueden generar apreciación del capital a largo plazo sí aumenta el valor de las propiedades o la demanda de alquileres.
- Transparencia: los REITs están sujetos a regulación y supervisión, lo que garantiza que cumplan con ciertos requisitos financieros y operativos.
- Volatilidad: los REITs cotizados pueden sufrir fluctuaciones de precio debido a factores externos, como las condiciones económicas, las expectativas del mercado, las tasas de interés, etc.
- Fiscalidad: los dividendos de los REITs no se consideran cualificados, por lo que tributan como renta ordinaria. Esto implica un mayor tipo impositivo que el de otros dividendos o ganancias de capital.
- Gestión: los REITs dependen de la capacidad y la estrategia de sus gestores para seleccionar, adquirir, mantener y rentabilizar las propiedades.
Conclusiones sobre los REITs ¿Vale la pena invertir en ellos?
La pregunta que se hacen muchos usuarios es ¿Vale la pena invertir en REITs?
Pues bien, la respuesta es que sí, las REITs son una opción interesante para diversificar nuestra cartera de inversión y obtener rentas periódicas por dividendos, además de abrir oportunidades para invertir en el sector inmobiliario.
Sin embargo, vale la pena siempre que se haga con criterio y se analicen bien los riesgos y las oportunidades.
También hay que tener en cuenta que estas implican un nivel de riesgo elevado y una fiscalidad compleja que hay que tener en cuenta antes de invertir en ellos.
Por lo tanto, siempre se recomienda hacer un análisis exhaustivo de cada REIT y sus características específicas, así como diversificar entre diferentes tipos y sectores de bienes raíces 🏢.
Apasionado por el mundo de las inversiones, la bolsa y la tecnología. Trader por más de una década y emprendedor digital, con ganas siempre de trabajar duro por mi y mi familia.