TIR (Tasa Interna de Retorno) ¿Qué es y por qué es importante en proyectos inmobiliarios?
La TIR (Tasa Interna de Retorno) es una de las métricas más importantes para evaluar la rentabilidad de cualquier proyecto inmobiliario, el cual va va de la mano con el valor actual neto (VAN).
Pero, ¿Por qué es tan importante este indicador y cómo se calcula?
Para responder a esta pregunta, en este artículo detallaremos qué es la TIR, por qué es tan importante, cómo calcularla, ejemplos y las limitaciones que puede presentar este indicador en la evaluación de proyectos inmobiliarios 👇🏼
¿Qué es la TIR (Tasa interna de retorno)?
La TIR (Tasa interna de retorno) es un indicador que permite medir la rentabilidad de una inversión de un proyecto inmobiliario.
Este se calcula como la tasa de descuento que iguala el valor actual de los flujos de ingresos y egresos del proyecto. Es decir, el punto donde el valor actual neto (VAN) es cero.
La TIR indica si el proyecto cumple con la rentabilidad mínima esperada y ayuda a decidir si es viable o no.
Cuanto mayor sea la TIR, mejor será el proyecto, siempre que sea mayor que el costo de financiamiento. La TIR también se puede interpretar como el múltiplo sobre el capital invertido que se obtiene al finalizar el proyecto.
¿Por qué es tan importante la TIR?
La TIR es tan importante en proyectos inmobiliarios porque permite evaluar la viabilidad y el atractivo de una inversión , comparar diferentes alternativas de inversión, y tomar decisiones óptimas sobre la asignación de recursos.
La TIR también refleja el riesgo y la incertidumbre asociados a un proyecto, ya que cuanto mayor sea la TIR, mayor será el riesgo y la variabilidad de los flujos de caja.
El TIR y la rentabilidad de proyectos inmobiliarios
Un proyecto inmobiliario se considera rentable si su TIR es mayor que el costo de oportunidad del capital, es decir, la rentabilidad mínima que se espera obtener por invertir en ese proyecto.
Por ejemplo, si el costo de oportunidad del capital es del 10%, y un proyecto tiene una TIR del 15%, significa que el proyecto genera un valor agregado del 5% sobre el capital invertido.
En cambio, si el proyecto tiene una TIR del 8%, significa que el proyecto destruye valor, ya que se obtiene una rentabilidad menor que la esperada.
Cómo calcular la Tasa interna de retorno
La TIR se calcula como el porcentaje que iguala el valor actual de los flujos de caja futuros con el valor inicial de la inversión.
Es decir, la TIR es la tasa de descuento que hace que el valor actual neto (VAN) sea igual a cero.
Para calcular la TIR de un proyecto inmobiliario, se deben seguir los siguientes pasos:
- Estimar los flujos de caja netos del proyecto, es decir, los ingresos menos los egresos, durante el periodo de análisis.
- Determinar el valor inicial de la inversión, que corresponde al costo total del proyecto, incluyendo el terreno, la construcción, los permisos, etc.
- Aplicar la fórmula de la TIR, que se puede expresar de la siguiente manera:
Donde:
- VAN: es el Valor Actual Neto.
- I0: es la inversión inicial.
- Ft: es el cash flow por periodo de tiempo.
- n: es el periodo de tiempo.
Ejemplo de TIR en un proyecto inmobiliario
Supongamos que se quiere evaluar un proyecto inmobiliario que consiste en comprar un terreno por 100.000 euros, construir 10 apartamentos y venderlos al cabo de un año por 150.000 euros cada uno.
Los costos de construcción son 800.000 euros y los gastos anuales por impuestos, mantenimiento y publicidad son 50.000 euros, y el costo de capital del proyecto es del 10%.
Los flujos de caja del proyecto son:.
- C0 = -100.000 – 800.000 = -900.000 euros.
- C1 = 10 x 150.000 – 50.000 = 1.450.000 euros.
Donde C0 es el flujo de caja inicial (negativo), C1, C2, …, Cn son los flujos de caja futuros (positivos o negativos) y n es el número de periodos.
El VAN del proyecto es:
- VAN = – 900.000 + 1.450.000 ÷ (1 + 0,1) = 221.818,18 euros.
Para hallar la TIR del proyecto, se debe resolver la ecuación:
- – 900.000 + 1.450.000 ÷ (1 + TIR) = 0
Despejando la ecuación, se obtiene la siguiente TIR:
- TIR = 1.450.000 ÷ 900.000 – 1 = 0,6111
Es decir, la TIR del proyecto es del 61,11% , lo cual significa que el proyecto genera una rentabilidad muy alta, superior al costo de capital del 10%.
Por lo tanto, el proyecto es viable y se puede aceptar.
¿Qué determina el tener una buena Tasa Interna de Retorno?
Para tener una buena TIR, se deben considerar varios factores, como el costo de oportunidad, el riesgo, el plazo y el flujo de caja.
- Costo de oportunidad: el costo de oportunidad es la rentabilidad que se podría obtener al invertir en otra alternativa con el mismo nivel de riesgo.
- Riesgo: el riesgo es la probabilidad de que los resultados esperados no se cumplan o varíen significativamente.
- Plazo: el plazo es el tiempo que dura la inversión o proyecto.
- Flujo de caja: el flujo de caja es el conjunto de entradas y salidas de dinero que se generan durante la vida útil de la inversión o proyecto.
Un buen criterio para evaluar si una TIR es buena o no es compararla con el costo de oportunidad. Si la TIR es mayor que el costo de oportunidad, significa que la inversión o proyecto es rentable y genera valor.
Por otro lado, si la TIR es menor que el costo de oportunidad, significa que la inversión o proyecto no es rentable y destruye valor.
Si la TIR es igual al costo de oportunidad, significa que la inversión o proyecto es indiferente y no genera ni destruye valor.
Además, se debe tener en cuenta que la TIR no siempre refleja correctamente la rentabilidad de una inversión o proyecto, especialmente cuando hay flujos de caja no convencionales.
Es decir, cuando hay más de una inversión inicial o cuando hay cambios en el signo de los flujos de caja.
En estos casos, puede haber más de una TIR o ninguna TIR, lo que dificulta su interpretación y comparación. Por ello, se recomienda complementar el análisis con otros indicadores financieros, como el VAN, el Índice de Rentabilidad o el Periodo de Recuperación.
Limitaciones y desventajas sobre la TIR
El cálculo de la TIR cuenta también con algunas limitaciones y desventajas que conviene conocer antes de aplicarlo.
Una de las limitaciones de la TIR es que asume que los flujos de caja generados por el proyecto se reinvierten al mismo TIR, lo cual puede no ser realista en el mercado inmobiliario.
Además, la TIR no tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo, es decir, que un euro hoy vale más que un euro mañana. Esto puede llevar a sobreestimar la rentabilidad del proyecto.
Otra de las desventajas de la TIR es que puede dar resultados múltiples o inexistentes cuando el proyecto tiene flujos de caja alternados (positivos y negativos). En estos casos, la TIR puede no ser muy clara, y puede inducir a errores en la toma de decisiones.
Por ejemplo, un proyecto con una TIR del 20% puede ser menos rentable que otro con un TIR del 15%, si el primero tiene más flujos de caja negativos al inicio.
Por estas razones, la TIR no debe ser el único criterio para evaluar un proyecto inmobiliario, sino que debe complementarse con otros indicadores financieros, como el VAN (valor actual neto), el ROI (retorno sobre la inversión) o el payback (plazo de recuperación de la inversión).
Apasionado por el mundo de las inversiones, la bolsa y la tecnología. Trader por más de una década y emprendedor digital, con ganas siempre de trabajar duro por mi y mi familia.
