Amortización inmobiliaria: en qué consiste y cuál es su procedimiento contable

Si estás interesado en invertir en bienes raíces, es probable que hayas escuchado sobre el término  “amortización inmobiliaria” .

Por ello, en este artículo te explicaremos qué significa, cuál es el proceso de amortización, el proceso contable, los aspectos importantes y sus diferencias con la depreciación de propiedades.

De esta forma, podrás conocer qué es la amortización, en el caso que estés pensando adentrarte en el mundo de las inversiones en bienes raíces o en la financiación de proyectos inmobiliarios 👇🏼

¿Qué significa “amortización”?

La palabra “amortización” tiene varios significados según el contexto en el que se utilice.

En general, se refiere a la  disminución del valor de un activo o un pasivo con el paso del tiempo.

La amortización puede calcularse por diferentes métodos, como el lineal, el decreciente o con el método de unidades producidas, y cada uno se aplica según el tipo de activo o pasivo, la legislación vigente y los criterios contables o financieros de cada inversión, empresa o entidad.

¿Qué es la amortización inmobiliaria?

Luego de conocer qué es la amortización, pasemos a conocer qué es la amortización en bienes raíces.

La amortización inmobiliaria es un concepto contable que se refiere a la  pérdida de valor de un bien inmueble durante su vida útil .

Esta pérdida se registra con el fin de reflejar el valor real de la propiedad, que puede verse afectado por el uso, el desgaste o la obsolescencia de la misma.

Procedimiento de amortización de propiedades

En proyectos inmobiliarios, el procedimiento de amortización consiste en  asignar un porcentaje de amortización anual al activo , según su vida útil estimada, y aplicarlo sobre el valor inicial del mismo.

De esta forma, se puede obtener el valor amortizado del activo al final de cada año y se registra como un gasto en la contabilidad, haciendo posible tener en cuenta la amortización al momento de comprar una propiedad o participar en la financiación de cualquier proyecto inmobiliario.

Cómo es el proceso de contabilidad de las inversiones inmobiliarias

El proceso contable para la amortización de propiedades e inversiones inmobiliarias consiste en  registrar, clasificar y presentar los movimientos financieros relacionados con la adquisición, mantenimiento, mejora y venta de propiedades destinadas a generar ingresos por alquiler o plusvalía.

Este proceso implica el reconocimiento inicial de la inversión al costo histórico, la medición posterior al costo amortizado o al valor razonable, el cálculo de la depreciación o la revalorización, y el registro de los ingresos y gastos derivados de la inversión.

También, este procedimiento contable debe seguir las normas internacionales de información financiera (NIIF) o las normas locales aplicables en cada país.

¿En cuántos años se puede amortizar una propiedad?

La amortización de una propiedad de un proyecto inmobiliario depende de varios factores, como el precio de compra, el valor de mercado, la rentabilidad, los gastos operativos y los impuestos.

 No hay una fórmula única que pueda aplicarse a todos los casos, sino que cada inversor debe hacer un análisis detallado de su situación particular y de sus objetivos a corto y largo plazo.

En general, se considera que una propiedad se amortiza cuando el ingreso neto generado por su alquiler o venta supera el costo total de adquisición y mantenimiento.

Esto puede ocurrir en un plazo más o menos corto, dependiendo de la demanda, la ubicación, el estado y el tipo de la propiedad, así como de las condiciones del mercado inmobiliario.

Aspectos importantes para establecer la amortización de una propiedad

Un factor clave para acelerar la amortización es la  apreciación del valor de la propiedad , es decir, el aumento de su precio con el tiempo debido a la escasez, la mejora o el desarrollo del entorno.

Esto permite obtener una mayor rentabilidad al alquilar o vender la propiedad, o refinanciar con una financiación más favorable.

Otro factor importante es la  optimización de los gastos operativos , que incluyen los costos de administración, mantenimiento, reparaciones, servicios, seguros y otros.

Estos gastos pueden reducirse mediante una buena gestión, una selección cuidadosa de los inquilinos o compradores, y una adecuada planificación fiscal.

Según algunos expertos, el plazo promedio para amortizar una propiedad de un proyecto inmobiliario  en España es de unos 15 años , aunque puede variar entre 10 y 20 años según las circunstancias específicas.

Sin embargo, esto no significa que se deba esperar tanto tiempo para obtener beneficios, sino que se trata de un indicador de la rentabilidad a largo plazo de la inversión.

Diferencia entre la depreciación de la amortización de propiedades

La depreciación y la amortización son dos conceptos que se refieren a la pérdida de valor de los activos con el paso del tiempo y su uso.

Sin embargo, la principal diferencia entre ellos es el tipo de activo al que afectan.

 La depreciación se aplica a los activos fijos tangibles , es decir, aquellos bienes materiales que se utilizan para realizar las actividades de la empresa y que se desgastan por el uso y el transcurso del tiempo.

Por ejemplo, una máquina, un vehículo o un edificio.

Por otra parte,  la amortización se aplica a los activos intangibles o delegados , es decir, aquellos bienes o derechos que no tienen una forma física pero que generan beneficios económicos durante un periodo limitado o definido, tal como sucede con proyectos inmobiliarios financiados y gestionados por promotores y plataformas.

Tanto la depreciación como la amortización tienen implicaciones contables y fiscales, ya que permiten reflejar el valor real de los activos en el balance de la empresa y deducir los gastos correspondientes en la declaración de impuestos.

Conclusión sobre la amortización inmobiliaria 🏠

En general, la amortización de propiedades nos permitirá conocer la pérdida de valor de un inmueble, o también, de algún proyecto en el cual estamos participando como inversores, tal como sucede en las plataformas de crowdfunding o crowdlending.

Un aspecto importante es que, para calcular la depreciación o la amortización de un activo se debe conocer su valor inicial, su vida útil y su valor residual.

Además, en el caso de los proyectos inmobiliarios, se debe tener en cuenta el plazo en el cual se espera completar la ronda de financiación, para así poder tener definido cuál será la amortización del proyecto.

Sin más, espero que ese artículo te haya ayudado a entender qué es la amortización en bienes raíces, cómo funciona y también, aprendas a tener este valor en cuenta al momento de participar en cualquier inversión inmobiliaria 🏠.